Recentemente,
a grande mídia noticiou com destaque que o governo dos EUA, através da
Agência Federal de Financiamento Imobiliário (FHFA, na sigla em inglês),
está processando dezessete bancos e instituições financeiras
americanos, acusados de fraudes e manipulações que culminaram na crise
de crédito do setor hipotecário americano (subprime), iniciada em 2007,
disse a própria FHFA em comunicado.
Os processos envolvem
instituições tradicionais e de grande porte como JPMorgan Chase, Goldman
Sachs, Bank of América e Deutsche Bank. De acordo com o jornal
americano ‘The New York Times’, a FHFA vai exigir o reembolso dos 30
bilhões de dólares que o Fannie Mae e o Freddie Mac perderam em títulos
de créditos hipotecários. Trata-se de dois organismos semi-estatais de
refinanciamento hipotecário, salvos da falência pelas autoridades
federais americanas em setembro de 2008, com dinheiro dos contribuintes.
Esses dois bancos, sozinhos, são responsáveis por 90% de todo o crédito
imobiliário acordado nos Estados Unidos.
As ações questionam o
papel desempenhado pelos bancos na renegociação de créditos hipotecários
de alto risco, baseados em investimentos de devedores artificialmente
incrementados e inclusive falsificados, sob a forma de títulos da dívida
vendidos nos mercados.
Esses créditos, chamados subprime,
provocaram a crise financeira que teve início em 2007 e seu auge, ao que
consta, em 2008, quando o sistema como um todo entrou em colapso após o
calote de milhares de devedores e a queda dos títulos. O evento
resultou na bancarrota do banco de investimentos Lehman Brothers, no dia
15 de setembro de 2008.
Como sabido, um dos esportes preferidos
do brasileiro é falar mal de suas coisas e instituições. Incide com
impressionante freqüência, mesmo entre as camadas tidas como mais
preparadas e cultas, um certo provincianismo atávico.
Muito ouvi,
há mais tempo, para meu completo espanto, inclusive de alguns vetustos
operadores do direito, que em comparação rasa e simplista questionavam
até mesmo a necessidade da existência de cartórios no Brasil.
- Deveriam simplesmente acabar, diziam.
Buscavam
comparação justamente com o ‘modelo’ estadudinense, tido como mais
eficiente que o nosso, na medida em que mais simples, rápido e menos
oneroso. Pois a questão central que o problema das hipotecas podres
coloca é simplesmente a falta de um bom e seguro Sistema Registral
naquele país.
Essa crise que, com maior ou menor intensidade, se
tornou global, afetando até o hoje os mercados financeiros, ao menos
teve o mérito de alertar os incautos sobre a fragilidade do mercado
hipotecário do império do norte.
Nos EUA os registros são simples
agências que recolhem as declarações que são preenchidas em formulários
na internet e sufragam os dados em seus sistemas, sem que haja uma
prévia qualificação do título em seus vários aspectos.
Além
disso, a fraude ali tem tido campo fértil, especialmente na aplicação do
golpe denominado identity theft mortgage, algo como subtração de
identidade pessoal e hipoteca, ou simplesmente roubo de casas, que por
ter alcançado níveis alarmantes, exigiu a pronta atuação do FBI -
Federal Bureau of Investigation, que cuidou de divulgar em seu site um
alerta, fornecendo indicações de como o negócio funciona – e muito bem -
naquele país, acautelando e informando os cidadãos norte-americanos. Os
fraudadores se apresentam como possível compradores, ou como simples
corretores imobiliários, perguntam sobre o imóvel, obtendo os dados
pessoais dos proprietários.
Caberia anotar que os registros
norte-americanos não são como os cartórios brasileiros ou registros de
imóveis que encontramos em várias partes do mundo. Os cartórios
brasileiros, plasmados pelo gênio de Nabuco de Araújo no século XIX,
resolveram historicamente o problema das fraudes como as que hoje
ocorrem nos EUA.
O Brasil adotou e aperfeiçoou o sistema do
notariado latino, presente em cerca de 80 diferentes países, o que
corresponde a 60% da população mundial. Há uma preocupação maior com a
segurança jurídica e uma gama enorme de questões – germes de demandas
futuras -, são resolvidas preventivamente. As vantagens são enormes, em
que pese pouco divulgadas. O custo com o Judiciário é sete vezes menor –
em média, 0,5% do PIB -, contra 3,6% nos países que optaram pelo
sistema anglosaxão (EUA, Grã-Bretanha e ex-colônias). Nestes últimos,
cerca de 30% dos instrumentos notariais são objeto de procedimentos
judiciais, contra apenas 0,05% nos países do notariado latino. Segundo a
ONU, a salvação do Haiti está em disciplinar o registro imobiliário –
até hoje inexistente - e o modelo brasileiro foi escolhido a fim de ser
implantado naquele país que, por razões históricas, e não por
coincidência, permanece em construção. Não é à toa que justamente a
China, país-continente onde aparentemente não há ingênuos, iminente
superpotência, está desenvolvendo estudos de forma a adotar o mesmo
sistema que o nosso.
Afinal, cabe indagar se toda burocracia é, por si só, ruim?
No
caso brasileiro, se por um lado ainda há no que avançar com a adoção do
registro eletrônico (e-folium) e uma lei federal que discipline um
cadastro municipal obrigatório de imóveis rurais e urbanos, permitindo a
necessária interconexão com o álbum imobiliário, por outro, dispomos da
burocracia saneadora do mercado imobiliário que adota o sistema da
segurança preventiva e ela atende pelo nome de Registros de Imóveis e
Notários.
Fonte: Marcelo Guimarães Rodrigues é desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
